Taloyhtiölaina tarkoittaa lainaa, jonka taloyhtiö ottaa hoitaakseen juoksevia kuluja tai parantaakseen taloyhtiön asukkailleen tarjoamia palveluita. Kyseessä on tavallisesti muuttuvalla korolla myönnettävä laina, jonka vakuutena toimivat taloyhtiön omistamat kiinteistöt. Lainasta ovat aina vastuussa taloyhtiön osakkaat, jotka maksavat lainaa pois taloyhtiön säätämän rahoitusvastikkeen kautta. Jos joku osakkaista ei ole kykeneväinen maksamaan omaa osuuttaan, on sen maksaminen automaattisesti muiden lainaan sitoutuneiden osakkaiden vastuulla.

Yritysluotto on sen sijaan jatkuvasti käytettävissä oleva luotto, jolta rahaa voi nostaa aina tarpeen mukaan ja myös maksaa takaisin aina sen mukaan miten oma kassatilanne sen sallii. Yritysluotossa ei ole mitään avausmaksua, ei kiinteitä kuukausimaksuja, eikä mitään nostovelvoitteita. Yritysluotosta maksetaan maltillista korkoa päivälleen vain siltä ajalta kuin luottoa on käytössä ja vain sen summan osalta kuin luottoa on itse nostanut. Yritysluoton voi maksaa takaisin, vaikka välittömästi nostoa seuraavana päivänä ilman mitään ylimääräisiä kuluja. Korkoa maksetaan tässä tapauksessa vain yhdestä päivästä.

Taloyhtiöt ottavat tavallisesti lainaa parantaakseen maksukykyään tilanteissa, joissa taloyhtiö tarvitsee ylimääräistä pääomaa. On hyvin tavallista ottaa taloyhtiölainaa jo rakennusvaiheessa, jolloin taloyhtiölainan maksaminen on uudisasuntoja ostaneiden osakkaiden vastuulla. Myös erilaiset kehitys- ja remonttikohteet vaativat usein lisärahoitusta, jota saadaan yrityslimiitin tai suoran taloyhtiölainan avulla. Esimerkiksi akuutti putkiremontti on yleinen syy ottaa taloyhtiölainaa, koska sitä ei voida järkevästi siirtää tulevaisuudessa maksettavaksi.

Taloyhtiölaina voi olla tavallista yrityslainaa edullisempi ratkaisu, koska sitä myönnetään usein muuttuvalla korolla, joka tarjoaa ainakin alustavasti kiinteää korkoa halvemman lainan. Kyseessä on lisäksi vakuudellinen laina, jollaiseen useimmilla yrityksillä ei ole mahdollisuutta. Taloyhtiölainoja myönnetään uudiskohteisiin noin 60 prosentin arvosta kiinteistön arvoon nähden. Näin ollen taloyhtiö voi saada lainan huomattavasti paremmilla ehdoilla kuin tavallinen pk-yritys.

Yksityishenkilön kannalta taloyhtiölainan maksaminen pois saattaa olla houkutteleva vaihtoehto riippuen nykyisestä korkotasosta ja muista otetuista lainoista. Jos käytössäsi on omaa pääomaa, jolla lainan voi maksaa pois ilman uuden lainan ottamista, on kyseessä luonnollisesti järkevä ratkaisu. Näin vältyt maksamasta lainasta ylimääräisiä kuluja, jotka kertautuvat vuosien aikana. Pankkilainan ottaminen voi sekin olla harkitsemisen arvoinen vaihtoehto taloyhtiölainan poismaksamiseksi, mutta siihen liittyy enemmän muuttujia, jotka on otettava huomioon.

Aivan kuten useimmat muutkin lainat, myös taloyhtiölaina on maksettavissa pois joko kokonaan tai osittain. Ja aivan kuten muissakin lainoissa, lainan lyhentäminen ennen aikojaan tarkoittaa pitkällä aikavälillä sitä, että säästät lainan korkomenoissa selvää rahaa. Voit siis maksaa taloyhtiölainasi halutessasi osittain pois ja jatkaa sitten sen maksamista tavalliseen tapaan kuukausierissä, kunnes koko laina on kuitattu.

Asuntolainan ja taloyhtiölainan hintaero riippuu pitkälti siitä, millaisilla ehdoilla pankki tai rahoitusyhtiö myöntää sinulle asuntolainaa. Tavallisesti asuntolainan ja taloyhtiölainan vertailu on verrattain yksinkertaista. Voit neuvotella asuntolainasta lainanantajan kanssa ja varmistaa, että sen ehdot ovat paremmat kuin taloyhtiölainassa. Tämän jälkeen voit maksaa taloyhtiölainan pois ja jatkaa lainan maksamista henkilökohtaisesti. Voit myös vaikuttaa asuntolainan maksueriin enemmän kuin taloyhtiölainassa, jota maksetaan taloyhtiön tekemässä lainasopimuksessa määritetyissä kuukausittaisissa lyhennyserissä.

Jos taloyhtiö tulouttaa suoritukset omassa kirjanpidossaan, voit vähentää taloyhtiölainojen lyhennykset vuokratulojen verotuksessa. On kuitenkin paikallaan huomata, että tässä tapauksessa lyhennyksiä ei voi vähentää asunnon luovutusvoitosta, mikäli päätät myöhemmin myydä asunnon ja tienaat kaupallasi rahaa.

Taloyhtiölaina voi olla osakkaiden kannalta ongelmallinen erityisesti siksi, että sen hinta saattaa muuttua vuosien varrella rajustikin. Useimmat taloyhtiölainoista ovat sidottuja Euribor-viitekorkoon, jonka liikkeet nostavat kuukausierien summaa. On siis mahdollista, että lainan kuukausierät nousevat tasolle, johon osakkaat eivät ole varautuneet. Tämä voi johtaa siihen, että joku osakkaista ei pysty maksamaan kuukausieriään, jolloin muut osakkaat ovat vastuussa myös kyseisen osakkaan kuukausittaisista maksuista.

Yleisesti ottaen edullinen taloyhtiölaina on ehdoiltaan avoin ja noudattaa nykyisen viitekoron hintatasoa ilman ylimääräisiä kuluja. Paras tapa löytää edullinen taloyhtiölaina on vertailla lainatarjouksia meidän kauttamme. Meidän lainaneuvojillamme on vuosien kokemus alalta, ja he osaavat suodattaa lainatarjousten joukosta ne, jotka sopivat oman taloyhtiösi tarpeisiin. Kilpailuta tarjoukset ilmaiseksi kauttamme ja varmista edullisin lainaratkaisu taloyhtiöllesi jo tänään.

Yleensä taloyhtiölainojen korko sidotaan viitekorkoon, kuten euriboriin, johon pankki lisää marginaalinsa. Se vaihtelee taloyhtiön taloudellisen tilan, lainan koon ja takaisinmaksuajan pituuden mukaan. Yleensä taloyhtiölainojen korot voivat olla aavistuksen korkeampia kuin mitä yksityishenkilöiden asuntolainoissa, koska ne sisältävät koko taloyhtiön yhteisen riskin. Onkin tärkeää huomioida, että korkotason muutokset vaikuttavat suoraan lainan kuukausikuluihin, etenkin jos laina on sidottu vaihtuvaan viitekorkoon.

Taloyhtiölainoilla ja yksityishenkilöiden ottamilla pankkilainoilla on paljonkin eroa:

Lainanottajataho: Taloyhtiölainaa ottaa taloyhtiö, ja lainan maksamisesta vastaavat osakkaat rahoitusvastikkeen muodossa, kun taas pankkilainan ottaa yksityishenkilö omiin nimiinsä.

Takaus: Taloyhtiölainan vakuutena toimii yleensä kiinteistö tai asunto-osakkeet, kun taas pankkilainan vakuutena voi olla esimerkiksi asunto tai muu omaisuus.

Jakautuminen: Taloyhtiölainan vakuutena toimii yleensä kiinteistö tai asunto-osakkeet, kun taas pankkilainassa vakuutena voi olla esimerkiksi asunto tai muu vastaava omaisuus.

Maksutapa: Myös maksutavassa on eroja, sillä taloyhtiölainaa maksetaan rahoitusvastikkeella, joka sisältyy usein kuukausittaisiin yhtiövastikkeisiin. Pankkilainan maksaminen tapahtuu suoraan pankille yksityisinä erinä.

Taloyhtiölainoihin liittyy muutamia riskejä, joista osakkaiden on hyvä olla tietoisia. Jos laina on sidottu muuttuvaan korkoon, voi korkojen nousu kasvattaa reilusti rahoitusvastikkeen määrää, jolloin toteutunut korkoriski voi lisätä merkittävästi asuinkustannuksia.

Maksukyvyttömyysriskissä on kyse siitä, että jotkut osakkaat eivät pysty maksamaan rahoitusvastikkeitaan, jolloin vastuu voi siirtyä muille osakkaille tai taloyhtiön talous voi joutua vaikeuksiin.

Markkinariskistä on kyse, kun suuret taloyhtiölainat voivat vaikuttaa huoneistojen jälleenmyyntiarvoon, erityisesti markkinatilanteessa, jossa ostajat välttelevät suuria rahoitusvastikkeita.

Remonttikustannukset voivat myös ylittyä budjetoidusta, jolloin remonttia varten otettu laina voi riittämättömänä johtaa lisärahoituksen tarpeeseen tai suurempiin maksuihin osakkaille.

Rahoitusvastikkeen poismaksaminen voi joskus olla taloudellisesti järkevää, mutta se riippuu täysin omasta taloustilanteesta ja tavoitteista.

Rahoitusvastike kannattaa maksaa pois, jos 1) sinulla on varaa maksaa lainaosuus kerralla pois ilman suurempaa taloudellista stressiä, 2) haluat vähentää kuukausittaisia asumiskustannuksia rahoitusvastikkeen osalta, tai 3) haluat välttää korkomenojen nousun aiheuttamat lisäkustannukset tulevaisuudessa.

Rahoitusvastiketta ei välttämättä kannata maksaa pois, jos 1) laina on edullinen ja voit hyödyntää rahasi paremmin muualla, kuten esimerkiksi sijoituksissa, 2) sinulla ei ole ylimääräisiä säästöjä tai niiden käyttö lainan poismaksuun vaarantaisi taloudellisen puskurin.

Kannattaa tehdä lopullinen päätös huolellisen laskelman ja tarvittaessa talousasiantuntijan avustuksella.